ایست 4 ساله به خرید خانه؟ - سهندبلاگ

به گزارش جهانی اقتصاد، طرح نماینده ها برای جهش فراوری و تامین مسکن که به تازگی در صحن مجلس به تصویب رسیده در حالی از سوی شورای نگهبان برگشت خورده است که محتوای این طرح حاوی سه اشکال و سه مخاطره قابل توجه است. آنالیز های جهانی اقتصاد درخصوص آخرین شرایط طرح جهش فراوری و تامین مسکن که سال گذشته از سوی گروهی از نماینده های مجلس تهیه و در کمیسیون های مرتبط و صحن مجلس به تصویب رسید حاکی است این طرح که در روزهای اخیر پس از آنالیز از سوی شورای نگهبان برگشت خورده است هر چند با نیت و با قصد اولیه رونق بخشی به بازار مسکن حوزه ساخت وساز تهیه شده است، اما محتوای آن نشان می دهد عملا این طرح نمی تواند اهداف تعیین شده را محقق سازد. هر چند اشکالاتی که شورای نگهبان با استناد به آنها این طرح را به مجلس برگشت داده هنوز به طور رسمی منتشر نشده است، اما نتایج آنالیز ها نشان می دهد این طرح عملا به معنای ایست 4 ساله به خرید مسکن مصرفی با اتکا به وام بانکی است.

آنالیز های جهانی اقتصاد نشان می دهد سه اشکال اساسی در این مصوبه قابل شناسایی است. اولین اشکال به کانالیزه کردن وام بانکی مسکن و محدودسازی آن به وام ساخت آپارتمان مربوط می گردد. در حالی که فضای کارشناسی بازار مسکن همیشه بر پرداخت همزمان دو وام ساخت و خرید مسکن به عنوان دو بال رونق مسکن تاکید می نمایند و مهم ترین سوخت موتور رونق مسکن را وام بانکی می دانند، این مصوبه عملا با محدودسازی پرداخت تسهیلات بانکی به وام ساخت مسکن، به معنای فرمان ایست به پرداخت وام بانکی خرید مسکن است.در این مصوبه تاکید شده است که دولت باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور احداث کند و برای این منظور نیز ضروری است معادل 160 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی اختصاص دهد. آنالیز های جهانی اقتصاد نشان می دهد در 5 سال اخیر، کل تسهیلاتی که شبکه بانکی کشور سالانه به بخش مسکن اختصاص داده است رقمی معادل 70 تا 80 هزار میلیارد تومان بوده است که حدود نیمی از میزانی است که در این مصوبه مجلس برای پرداخت وام بانکی به منظور ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته شده است. این موضوع نشان می دهد با تعیین این تکلیف، بانک ها حتی در صورت استفاده از تمام توان خود برای پرداخت 160 هزار میلیارد تومان وام ساخت مسکن موضوع این مصوبه، عملا توان و منابع خود را برای پرداخت وام خرید مسکن دست کم به مدت چهار سال-بازه زمانی اجرای این مصوبه- از دست خواهند داد.

در حالی که در همین مصوبه اعلام شده است که ساخت واحدهای مسکونی براساس این مصوبه احتیاجمند احتیاجسنجی است، اما در همین مصوبه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تکلیف شده است که این موضوع را می توان به عنوان یک تناقض مورد توجه قرار داد. از سوی دیگر برآوردهای اخیر جهانی اقتصاد از احتیاج سالانه به ساخت مسکن با توجه به تغییرات مختصات جمعیتی نشان می دهد که سالانه به ساخت 500 تا 600 هزار واحد مسکونی احتیاج است. الزام به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در این مصوبه فاصله قابل توجهی با این برآورد دارد.

در این مصوبه همچنین اعلام شده است بانک ها موظف به اختصاص 40 درصد سهم تسهیلات بانکی، به بخش مسکن هستند. این سهم در سال گذشته حدود 6 درصد بود. در حالی که در سال های قبل این سهم معادل 20 درصد بود. حال مجلس و نماینده ها بدون آنکه درخصوص دلایل کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی ریشه یابی نمایند بانک ها را مکلف نموده اند به یکباره سهم تسهیلات بخش مسکن را به 40 درصد کل تسهیلات افزایش دهند که فاصله بسیار زیادی با واقعیت موجود دارد. در این مصوبه همچنین جریمه ای اقتصادیاتی معادل 20 درصد میزان تعهد برای پرداخت این تسهیلات برای بانک هایی که به تعهد خود در این زمینه عمل ننمایند، تعیین شده است و این موضوع بانک ها را با سختی هایی روبرو خواهد نمود.

این در حالی است که بانک ها متناسب با شرایط بخش های مختلف و منابع و مصارف خود اقدام به پرداخت تسهیلات به بخش های مختلف می نمایند و از آنجا که از سوی دیگر بانک ها منابع خود را عمدتا به وسیله جذب سپرده کسب می نمایند و متعهد به پرداخت سود به سپرده گذاران هستند معمولا در حوزه هایی اقدام به پرداخت تسهیلات می نمایند که بتوانند به تعهدات خود در قبال سپرده گذاران نیز عمل نمایند.

درحالی که فرایندهای اخیر و تجربه های قبلی از جمله کاهش سهم تسهیلات مسکن از 20 درصد به 6 درصد کل تسهیلات شبکه بانکی علائمی از عدم توانمندی بانک ها برای پرداخت چنین تسهیلاتی را نشان می دهد این جرائم عملا کار را برای بانک ها سخت خواهد نمود. همچنین از آنجا که به طور متوسط در 5 سال اخیر سالانه کمتر از 100 هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن پرداخت شده که بخش زیادی از این تسهیلات در حوزه خرید مسکن بوده است الزام شبکه بانکی به پرداخت سالانه 160 هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت مسکن به معنای عقیم سازی بانک ها برای پرداخت وام خرید مسکن به متقاضیان و ایست به معاملات مصرفی مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی در 4 سال است.

هر چند ممکن است مدافعان این مصوبه اعلام نمایند که تسهیلات موضوع این مصوبه 20 ساله و قابل انتقال به خریداران است، اما نکته مهم در این زمینه آن است که عملا با این مدل امیدی از بابت ساخت وساز وجود ندارد چرا که مسائل سازنده ها با این میزان تسهیلات رفع نخواهد شد. تجربه مسکن مهر نشان می دهد ساخت وساز واحدهای دولتی ساز دست کم یک دهه زمان می برد و بنابراین حتی در صورت ساخت این واحدها، واحدها در دوره زمانی 4 ساله به اتمام نخواهد رسید. از این رو اشکال دوم یا قفل دوم نیز مربوط به قفل ساخت و ساز است. از آنجا که عملا به دلیل جهش قیمت مسکن خریدار در بازار وجود ندارد و سازنده ها با مشکل خریدار روبرو هستند، به دلیل تامین نشدن حلقه آخر سرمایه گذاری ساختمانی بازار ساخت و ساز در ابررکود ساختمانی قرار گرفته است.

اشکال سوم و مهم این مصوبه به غایب عظیم در طرح نماینده ها یعنی اقتصادیات های بخش مسکن و به خصوص موثرترین شکل اقتصادیاتی در این بخش یعنی دریافت اقتصادیات سالانه از املاک مسکونی مربوط می گردد. هم اکنون یکی از قفل های مهم در راستا رونق بازار مسکن و مناسب سازی قیمت ها به وسیله افزایش عرضه، قفل احتکار در نبود سازوکارهای اقتصادیاتی مناسب برای افزایش هزینه احتکارهای ملکی در بازار زمین و واحدهای مسکونی است.

از سال 84 تا به امروز، دولت های وقت بارها به استانداران و مسوولان دولتی تاکید نموده اند که باید زمین های دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن قرار بگیرد اما به دلیل نبود سازوکارهای اقتصادیاتی مناسب، چسبندگی دستگاه ها به این زمین رفع نشده و عملا واگذاری مناسبی در این زمینه صورت نگرفته است. این سه مشکل، چند عارضه مهم احتاقتصادی را متوجه بازار مسکن خواهد نمود.

یکی از این عارضه های احتاقتصادی، خالی شدن حساب وام خانه اولی ها از منابع اقتصادی است. در این مصوبه با هدف تقویت و تجمیع تمام منابع و درآمدها در بخش مسکن در صندوقی به نام صندوق ملی مسکن با هدف پرداخت تسهیلات و یارانه ها در این بخش، 6 منبع ورودی برای این صندوق تعریف شده است. منابع حاصل از واگذاری زمین های دولتی که براساس برآوردهای انجام شده معادل 50 هزار میلیارد تومان می گردد، منابع حاصل از اجاره 99 ساله زمین ها به طور متوسط سالانه 500 میلیارد تومان، منابع حاصل از دریافت اقتصادیات های بخش مسکن که در حال حاضر تنها اقتصادیات رایج این بخش اقتصادیات بر جابجایی ملکی معادل حدود سالانه هزار میلیارد تومان است، منابع در نظر گرفته شده در بودجه های سالانه دولت برای بخش مسکن که به طور متوسط سالانه حدود هزار تا دو هزار میلیارد تومان است، مانده بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی معادل 25 هزار میلیارد تومان از بابت بازگشت خط اعتباری مسکن مهر و اقساط صندوق پس انداز مسکن یکم، ورودی های تعریف شده در مصوبه جهش فراوری و تامین مسکن به صندوق ملی مسکن است.

برآورد می گردد از محل این منابع مبلغی حدود 87 هزار میلیارد تومان به این صندوق وارد گردد. هر چند کارشناسان اصل تعریف و راه اندازی این صندوق را برای جذب، تخصیص و تامین منابع مورد احتیاج برای اجرای طرح های مسکن اقدامی مثبت ارزیابی می نمایند اما از دیدگاه آنها راه اندازی صندوقی اینچنینی تحت نظارت 4 وزیر که خارج از قیود نظارتی اختیار تخصیص منابع داشته باشند ایراد دارد.

کارشناسان معتقدند در کشورهای توسعه یافته و پیروز در حوزه تامین اقتصادی مسکن در جهان، با تاسیس بانک های توسعه ای در بخش مسکن منابع واعتبارات در این بانک ها تجمیع شده و متناسب با سیاست های بخش مسکن تخصیص می یابد. بنابراین از نظر آنها اینکه به جای یک بانک توسعه ای، یک صندوق به عنوان ورودی و خروجی منابع بخش مسکن تعریف گردد، محل اشکال است.از آنجا که منابع صندوق پس انداز مسکن یکم به عنوان صندوق پرداخت نماینده وام مسکن به خانه اولی ها از محل بازگشت اقساط مسکن مهر، سپرده های متقاضیان و بازگشت اقساط مسکن یکم تامین می گردد، خروج این منابع از این صندوق و ورود آن به صندوق ملی مسکن منجر به خالی شدن صندوق وام خانه اولی ها از منابع می گردد. هم اکنون حدود 260 هزار خانه اولی در صندوق یکم حضور دارند که در انتظار افزایش سقف وام خرید مسکن برای خرید آپارتمان هستند. با توجه به اینکه فرایند سپرده گذاری جدید در این صندوق متوقف شده است و منابع صندوق صرفا از محل بازگشت اقساط مسکن مهر و اقساط وام مسکن یکم تامین می گردد، انتقال این منابع به صندوق ملی مسکن به منزله خالی شدن حساب این صندوق برای پرداخت وام به 260 هزار سپرده گذار واجد شرایط این تسهیلات است.

مخاطره احتاقتصادی دیگر در این مصوبه مربوط به صدور اجازه پیشروی شهرها روی زمین های کشاورزی است. در این مصوبه به دولت اجازه داده شده تا زمین بخشی از یک میلیون واحد مسکونی تعیین شده برای ساخت را به وسیله عظیم سازی شهرها و الحاق به محدوده شهرها و همچنین ساخت و ساز روی زمین های کشاورزی با تغییر کاربری بخشی از این زمین ها انجام دهد که این موضوع گذشته از مخاطرات شهرسازی، دربردارنده مخاطرات زیست محیطی و از بین رفتن زمین های کشاورزی است.از سوی دیگر و در قالب یک مخاطره احتاقتصادی، موج واگذاری زمین شکل می گیرد آن هم در شرایطی که در این مصوبه درخصوص شکل واگذاری زمین ابهامی عظیم وجود دارد و تعیین نیست واگذاری ها به صورت مشارکتی، 99 ساله یا فروش به قیمت روز یا به هر روش دیگر است! این در حالی است که یکی از مهم ترین منابع درآمدی صندوق ملی مسکن از محل واگذاری زمین درنظر گرفته شده است.نکته مهم دیگر مربوط به مصارفی است که در این مصوبه برای صندوق ملی مسکن درنظر گرفته شده است. 4 محل مصرف برای این صندوق شامل پرداخت یارانه صدور پروانه و خاتمه کار، هزینه عظیم سازی شهرها، یارانه وام و انتشار اوراق MBS در نظر گرفته شده است. از آنجا که به دلیل بازارپذیر نبودن نرخ سود اوراق MBS این اوراق در سال های گذشته تا به امروز منتشر نشد قرار است از منابع این صندوق برای بازارپذیر شدن اوراق و جذاب سازی نرخ آن استفاده گردد.با این حال، در تعریف مصارف صندوق ملی مسکن، خطر احتاقتصادی توزیع رانت نیز دیده می گردد. تعیین نیست این یارانه ها و منابع برای هزینه کرد به منظور روسازی و ساخت مراکز خدماتی یا دریافت تخفیف در فرآیند ساخت به چه افرادی پرداخت خواهد شد؛ چرا که فرآیند ساخت در نهایت به سرمایه گذاران و پیمانکاران واگذار می گردد. همه این مخاطرات می تواند منجر به تاخیر در بروز رونق بازار مسکن گردد.

pariha.com: پریها: مجله اخبار، سرگرمی، ورزش، فال، پزشکی، سینما، هنر، گردشگری